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业主应从何时开始交纳物业服务费
2019-02-28 15:13:34来源:中国建设报    作者:唐正旭

案 情

被告张某与建设单位签订房屋买卖合同。2015年6月20日,建设单?#29615;?#20986;交房通知,安排被告张某于2015年7月30?#25112;?#25910;房屋。由于种种原因,被告张某实?#24335;?#25910;房屋时间为2016年8月9日,同日原告某物业公?#23621;?#34987;告张?#22478;?#35746;《前期物业服务协议》,协议约定公共性物业服务费自开发商《交房通知书》确定的交房日期开始计收。业主不办理入住?#20013;?#30340;物业,其公共性物业服务费用自建设单位确定的交房日期起计收。但被告张某以2016年8月9?#25112;?#25910;房屋,物业服务费应当从2016年8月开始计算为由拒绝交纳接受房屋之前的物业服务费,原告经向被告催收未果,遂向法院提起诉讼。

争 议

物业服务费应该从建设单?#29615;?#24067;的交房日期起计算还是以实际收房日期起计算。

观 点

物业服务费一般从接收房屋之日起开始计收,但是业主与物业服务公司签订协议约定从开发商发出《交房通知书?#20998;?#26085;起交纳,按?#25307;?#35758;约定执行,因此被告张某应当从2015年8月1日开始支付物业服务费。

第一,物业服务费由物业所有人交纳。物业服务协议是物业服务企业为业主或者建设单位提供物业服务,并收取一定物业服务费,业主或者建设单位支付一定的物业服务费并享受约定的服务的协议。这?#20013;?#35758;是一种双务合同,任何一方当事人既享有约定的权利,又承担约定的义务。《物业管理条例?#36820;?#22235;十一条第2款规定,“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受?#35828;?#29289;业,物业服务费用由建设单位交纳。”也就是说,物业服务费究竟由谁交纳取决于物业是否交给了物业买受人,在交付之前,物业属于建设单位所有,物业服务费由建设单位交纳;物业交给买受人之后,物业服务费由业主交纳。

第二,业主迟延接收房屋的正当性不属于物业服务合同纠纷?#32435;?#26597;范围。根据《合同法?#36820;?48条?#32422;?#26368;高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?#36820;?#21313;一条规定,“因标的物质量?#29615;?#21512;质量要求,致?#20849;?#33021;实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物”,也就是说,如果房屋质量存在问题,房屋买受人有权拒绝接受。《物业服务收费管理办法?#36820;?#21313;六条规定,“因开发建设单位原因未按时交给物业买受?#35828;?#29289;业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”但是房屋是否存在质量问题是房屋买卖合同中应该审查的问题,人民法院在审理物业服务合同纠纷不应当审查迟延接受房屋是否具?#22995;?#24403;性。也就是说,人民法院审理物业服务合同纠纷时不对房屋迟延移交是否正当进行审查,只以房屋实际交付时间为准。如果物业服务企业认为业主迟延接收房屋损害了?#32422;?#30340;合法权益,可以向建设单位主张物业费。

第三,契约自由原则在物业服务协议中应当得到维护。契约自由是合同法中的重要原则。在物业服务企业进驻小区提供物业服务以后,物业服务企业就有权收取一定的物业服务费,要么建设单位支付,要么业主支付物业服务费。在建设单位申请有关部门验收并符合交付条件的情况下,业主、建设单位可以与物业服务企业约定从什么时候开始由业主或者建设单位支付物业服务费。如果业主与物业服务企业约定从建设单位通知交房之日起由业主支付物业服务费并已经实?#20107;?#34892;,根据《物业管理条例?#36820;?#22235;十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”业主应当根据合同约定支付物业服务费,而不能要求避开物业服务协议的约定以实?#24335;?#25910;房屋的时间开始支付物业服务费。


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