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[住建3·15]避开陷阱,走出误区,踏上业主自治的正途
2019-03-15 14:07:49来源:中国建设报    作者:李士博

居民社区成立业委会并实现业主自治很难,是广大业主的切身体会。很多业主将之归结于开发建设单位的阻挠、物业服务企业的抵制以及街道社区设置的障碍。但事实上,只要同心,实现业主自治的进程就必定无可阻挡。

要实现业主自治,首先需要全体业主具备组织意识,共同行使管理权。全体业主组织起来,取得话语权是后续开展一切工作的基础,需要业主群体意识的觉醒。

物业管理水平高低,直接影响社区和谐与居民幸福感。业主自治需要厘清业主与物业服务企业之间简单又重要的雇佣关系。这种关系通常呈现三种状态:一是“两情相悦”。双方愿合作共赢,业主尽享舒适宜居,物业服务企业名利双收。二是“心存芥蒂”。业主对物业服务企业部?#20013;?#20026;不满,后者则苦恼于物业费?#26041;陜使?#39640;,需要业主组织监督物业、督促整改,同时教育引导业主主动缴纳物业费。三是“水火不容”。物业服务企业肆意妄为、积重难返,物业费?#26041;?#24418;成恶性循环;业主大范围表示不满,强烈要求更换物业服务企业。?#34892;?#23567;区虽处于第二种状态,但受部分业主影响强行更换了物业服务企业,社区环境不但未见好转,反而?#39029;?#19968;团。?#34892;?#23567;区的物业管理已跌至谷底,但业主们除了漫天抱怨?#36884;?#32477;缴费,再无任何行动,任由小区沉沦。因此,业主组织成立的初衷是让小区变得更美好,需要对当前形势作出谨慎判断,并采取?#34892;?#25514;施。

与此同时,业主自治需要警惕和规避一些常见陷阱。

首先,业主自治发起时缺乏理性审视,?#36164;?#23569;数人私愤、局部和外部利益影响。如有人因对装修、停车等正常管理行为不满,与物业服务企业产生矛盾进而炒作;有人因地下车库涨价不满,煽动其他业主情绪;有人拥有其他物业服务企业资源,希望借机生财?#25442;?#26377;人轻信“专家?#20445;?#36827;而与开发商、物业服务企业等产生纠?#20303;?#36825;些非理性行为多表现得急功近利,脱离?#25628;?#26684;的组织程序。例如,某社区业委会成立并选聘物业服务企业。数年后,这一动作被其他业主起诉,造成问题大量遗留,最终牺牲了全体业主的公共利益。

其次,业主参与性不足,“搭便车”思想普遍。管理规约、议事规则公示无人关注;选举业委会认为与己无关,担心因提供身份证件泄露隐私;房屋长期空置或者出租……虽然不少人平日对业主自治之事不过问,但一旦与个人利益发生冲突,就很难再有理?#36816;?#32771;。

只有避开歧路,才能走上业主自治的正途。这需要具备“大多数业主?#22995;?#23454;的自治意?#31119;?#19968;批有公心、有能力、有精力的带头人;参与者有理?#36816;?#32500;、规则意识和积极行为;接受党的领导和政府指导,获取各方支持”等条件。?#28304;耍?#19994;主大会、业委会的成立和良性运行方可形成重要保障。如若因物业管理区域划分、“大业主”业权较大等原因,暂时无法成立业主大会,可在街道指导和社区党委领导下,采取社区居委会代行业委会职能,就小区物权领域的问题组织全体业主共同决策?#25442;?#32452;织部分楼栋、院落决策自己区域内的事项,也属可行?#34892;?#30340;路径。

幸福社区建设过程中,一些思想误区需要避免和澄清,有利于广大业主与物业服务企业关系不断改善,进而形成两者互动的良性循环。

一是“服务不好就不缴物业费”。物业费属预?#29615;?#29992;,?#26041;?#29289;业费并非?#22836;?#29289;业服务企业,而是侵犯全体业主的共同利益。提升物业服务水平要依靠业主积极监督,而不能靠?#26041;?#30340;方式消极处理。否则,一旦形成恶性循环,小区状况不但无法扭转,未来更难以请来和留住好的物业服务企业。

二是?#23433;?#21516;意物业服务企业动用维修基金”。某入住已达11年的小区消防系?#31243;被荊?#31526;合应急大修标准。但因部分业主坚决不同意采取相应措施,而是执意追究产品企业和保养企业责任,致使近2000户居民的生命财产安全被淹没在漫长的扯皮与诉讼中。虽然维修基金使用问题争议较大,且目前相关法律法规不尽完善,造成一些恶意挪用、套用资金的案例,但不可因噎废?#22330;?/p>

三是“政府要替我们管好物业服务企业”。物业服务合同是遵循《合同法》的市场行为,由于物业服务涉及民生,政府要依法监管;物业服务企业则是以盈利为目的的市场主体,政府也要对其服务。同时,政府不会给业主自治制造障碍。小区和谐稳定、居民宜居幸福不但是全体业主的期待,更是党和政府的共同目标。政府履职会站在全体业主共同利益的角度,在业主与物业服务企业“两情相悦”时,做好服务指导,实?#25351;?#22823;共赢;在双方“心存芥蒂”时,施?#20852;?#21521;制约扶持,实现规范提升;在双方“水火不容”时,对决策、更替程序进行监管,帮助小区度过危机。在这方面,党组织是领导核心。法律授权政府协助、指导、监督虽然通常作为辅助,但对于广大业主来说仍是最可信赖的力量。


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