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房企转型“成绩单?#20445;?#20960;家欢喜几家愁
2019-03-26 11:49:55来源:中国建设报    作者?#21644;?#24314;业

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近年来,随着房地产市场从增量开发转向存量运营,房企纷纷谋划多元化布局、寻找新的增长点。尤其在2018年,房企“去地产化”的现象愈演愈烈。但转型并非?#36164;隆?#19975;科集团董事会主席郁亮曾表示,让赚大钱的人去赚小钱,?#35759;?#24456;大。时?#30340;?#25253;发?#35745;冢?#21508;大房企的转型成绩到底如何,成为市场关注的焦点。

喜忧参半的“成绩单”

转型需要创新思维,而创新需要魄力,需要在眼前利益与长远红利的“舍与得”之间作出巧妙平衡。

目前,头部房企恒大集团已经在多个领域进行尝试,如金融行业、文旅产业等。其中,最引人注目的是其在健康与新能源领域的发力。近日,恒大集团的子公司恒大健康产业集团(以?#24405;?#31216;“恒大健康?#20445;?#22312;香港举办2018年全年业绩发布会。2018年,恒大健康营业额为31.33亿元,同比增长135.84%。?#25214;?#22823;幅增长的主要原因是“恒大·养生谷”的收入从2017年13.1338亿元上升到31.2442亿元,增幅达137.89%。养?#21916;?#19994;不是一?#23601;?#21033;的暴利行业,而是细水长流的重运营、重服务的行业,恒大集团的转型布?#27835;?#20859;?#21916;?#19994;带来了更多可能性。

随着人们的美好生活需要?#27426;显?#38271;,大健康产业被市场寄予厚望,但跟养?#21916;?#19994;一样,大健康产业也需要精耕细作,甚至在前期的探索中交出“学费?#34180;?#24658;大健康披露的财务数据显示,2018年公司医疗美容?#36136;?#21450;健康管理收入为0.086亿元,相比2017年的0.151亿元下降43.03%。恒大健康表示,医疗美容?#36136;?#21450;健康管理方面的业务量減少,导致相应收入下滑。有业内人士?#27835;?#31216;,即便是资金实力雄厚的企业入局大健康,其品牌塑造也不可能一蹴而就,不过随着行业竞争越来越充分,恒大集团这类大企业的优势会逐渐凸显出来。

相比于恒大集团,富力集团披露的2018年度财报显示,公司全年实现营收768.6亿元,同比增长30%;净利润87.28亿元,同比下降60%。其中,酒店业务继续亏损,年度亏损达到4.59亿元。

2017年,富力集团以约190亿元人民?#19994;?#20215;格?#23637;和?#36798;集团74家酒店之后,71间酒店已经计入当年年度财务报表,连同现有的18间酒店,富力集团共有89间正在运营中的酒店。显然,富力集团加大了其在酒店业务方面的布局力度。但是,富力集团酒店业务的经营状况一直表现不佳。其披露的财务数据显示,富力酒店已连续6年亏损,从2013年起分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元,至2018年亏损幅度继续扩大,达到4.59亿元。

如果说,恒大集团、富力集团的转型发展是以房地产为主业下的多元化尝试,那么绿地集团在转型升级的道路?#26174;?#36208;得更加坚定。2018年前3季度,绿地集团的大基建产业累计实现经营收入1009亿元,与同期房地产版块销售额几乎持平。此外,绿地集团相继控股贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工,并提出至2020年,大基建产业目标经营收入力争超过4000亿元。

但是,相比之下,绿地集团的金融业务发展并不如意。公开数据显示,绿地集团2016年大金融板块实现利润总额39亿元,2017年则滑落至20亿元,降幅高达48.7%;2018年大金融板块发展也不稳定,在市场环境相?#36234;?#22909;的上半年,该板块实现利润总额为15.5亿元,第3季度该板块实现利润总额仅为6.14亿元。

梦想还是“?#35199;省?/strong>

?#26696;?#27773;车是需要梦想的,产业梦、健?#24471;?#21644;汽?#24471;危?#27809;有梦想是没有激情的,是做不好产业的。”恒大健康副董事长及执行董事彭建军在香港业绩发布会上说道。

恒大的“造?#24471;巍?#19968;直是市场关注的热点。2018年6月25日,恒大健康?#23637;篠eason Smart Limited(编者译:香港时颖公司)的全部股权。Season Smart Limited的唯一资产是Smart King Ltd.(编者译:本集团的联营公司)的45%股权(经全部摊薄后),而Smart King Ltd.则持有新能源汽车Faraday Future(即法拉第未来)业务。随后的8月,恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团正式登记注册,注册资本为20亿美元,将负责Faraday Future在中国的技术研发及所有生产经营管理。

彼时,恒大健康预计,在未来10年甚至更长的时期内,新能源汽车的产销都将保持高速增长,10至20年后整个市场年销售量可望达到数千万辆、甚至上亿辆。之所?#36234;?#34892;此项?#23637;海?#24658;大健康表示,Faraday Future是一家全球化互联网智能出行生态企业,通过?#23637;?#20840;球领先的新能源汽?#23548;?#26415;和产品,恒大健?#21040;?#26377;机会在高速成长的新能源汽车行业?#34987;?#24471;强大的竞争力,占领市场份额,实现业务多元化。

资本市场?#28304;?#27425;?#23637;?#20063;持乐观态度。?#23637;?#20043;后的第二天6月26日,恒大健康股价应声而涨,从每股4.61元上涨至每股7.66元,涨幅高达66.2%。

对企业来说,发展新业务的目的是为了实?#25351;?#39640;的投资回报?#30465;?#23500;力集团?#23637;和?#36798;酒店也是基于这样的逻辑。在2017年年报中,富力集团就曾经向投资者证?#39751;展和?#36798;酒店是一笔划算生意,“按70间酒店及1幢办公楼的总价约181亿元人民币计算,?#32771;?#37202;店支付的平均价格约为2.55亿元,其价值远远低于本集团现有?#32771;?#37202;店的成本4.3亿元。”此外,富力集团认为,当?#23637;?#30340;酒店资产日趋成熟,可为富力集团创造获取低成本及较长贷款的资产融资机会。因此,?#23637;和?#36798;酒店资产短期内已经带来一笔优厚的一次?#33489;?#32463;常性?#25214;媯?#24182;将继续创造长远经济效益。

但是,富力集团的如意算盘并没有敲响。从?#23637;?#30340;万达酒店所处的城市来看,有2家处于一线城市,分别是广州增城富力万达嘉华酒店以及?#26412;?#23500;力万达嘉华酒店;位于新一线城市的有15家,位于二线城市的有17家,而其余超过一半的酒店则分布在三线、?#21335;?#20197;及五线城市。

业内人士表示,相对富力自有酒店,?#23637;?#30340;万达酒店所处城市相对落后,酒店住房需求也比较有限。除此之外,?#23637;?#30340;酒店分布相?#33489;?#25955;,散布在全国66个不同的城市。相对自有酒店来说,?#23637;?#37202;店给酒店运营提效增速、城市协调或者成本管控带来较大困难。

?#23637;?#30340;酒店是否能实现较高的投资回报率也存在疑?#30465;?#19975;达集团董事长王健林在2018年1月的万达年会发言中提到,万达的酒店整体年平均回报?#23454;?#20110;4%,全部酒店每年消耗十几个万达广场的净利润。富力集团?#23637;和?#36798;酒店的价格约190亿元,2017年年底,尚有1422亿元贷款未还清的富力集团,融资成本为5.12%,高于酒店业务的投资回报率1.12个百分点。

苏宁金融研究院特约研究?#34180;?#19978;游财经智库专家顾?#24335;?#28698;认为,酒店产业相对产能过剩、竞争激烈,平均利润水平?#31995;停?#32463;营酒店本身就不是一个赚快钱的买卖。对资金成本极高的房地产企业来说,做酒店?#27426;?#35201;沉下心来,“就是这连房地产巨头万达都不敢继续操盘的产业,富力集团却接了下来,不得不说勇气可嘉。”

多元化发展意味着前期投入更多的资金。但是,相比于房地产开发业务资金“高周转”的特点,其它新业务的资金流转速度并不快。多元化布局对绿地集团财务造成巨大压力。绿地集团2018年上半年年度报告显示,其资产负债率为88.98%(有数据显示目前房地产行业平均资产负债率为80%),处于较高水平,净资产负债率达187%,远高于同期万科的32.7%。

房企转型不停歇

“力争3~5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。”彭建军说,目前,恒大健康已经在天津、广州南?#22330;?#19978;海松江等地建设基地。比如,即将全面投产的天津基地已经建成了5万辆的产能,?#19981;?#24471;了相关部委的商务资质核准。“恒大旗下首款汽车是基于瑞典萨博凤凰?#25945;?#24320;发的?#24247;?#21160;车,将于今年6月投产,操控性能和安全性能非常好,已经过?#20998;捫细?#27979;试。”

彭建军所说的“瑞典萨博凤凰?#25945;ā?#28304;于2019年1月15日,恒大健康以9.3亿美元并购的瑞典国能电动汽车有限公司(以?#24405;?#31216;“NEVS?#20445;EVS是一家总部位于瑞典的全球性电动汽车公司,2012年?#23637;?#20102;有75年历史的瑞典萨博汽车公司的核心资产和知识产权。

今年以来,恒大健康在新能源汽车领域布局动作?#27426;稀?月24日,恒大健康以10.6亿元?#23637;?#30005;池企业卡耐58.07%股权;3月15日,恒大健康以5亿元?#23637;?#26032;能源汽车轮毂电机公司泰特70%股权。3月18日,哈佛大学校长一行访问了恒大集团香港总部,就新能源汽车电池、电机和人工智能等领域展开?#33268;邸?#27492;外,2018年11月,恒大集团完成144.9亿入股广汇集团,正式成为二股东。

从这一系列的动作可以看出,恒大集团对“造车?#31508;?#20998;执着。易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;认为,新能源汽车符合未来消?#30740;?#27714;,市场增长空间较大。但是,新能源汽车领域的投资、营运逻辑不同于房地产行业,汽车行业可替代产?#26041;?#22810;,溢价空间有待商榷。此外,该行业需要长期投资,房企能否跨界成功,关键要看核心技术的落地表现。

以特斯拉为代表的新能源汽车企业,在经过若干年的探索之后,才刚刚开始实现不稳定的盈利,那么恒大新能源汽车什么时候能够面市、盈利,从而实现投资回报呢?

“或许这两三年是不能去考虑盈利的,这是行业发展的规律。”?#26174;?#36827;认为,如果后续新能源汽车受到行业监管或企业资金链紧张,都会导致新能源汽车业务出?#20013;?#30340;不确定性。但与不确定性同在的是巨大的市场机会,改革开放40多年来,中国企业从来?#29615;?#25954;于探险和尝试的精神,也?#29615;?#25104;功案例。

相对于恒大集团在新能源汽车领域面临的不确定,富力集团酒店业务的亏损则是实实在在的。?#28304;耍?#23500;力集团董事长李思廉有不一样的看法。“酒店的运营本身很难赚钱,大家一般都看现金流。”李思廉表示,个别酒店的确出?#20013;?#39069;度亏损,接下来,富力集团将通过酒店资产包在市场进行融资。

对未来酒店及相关业务的规划,富力地产董事长助理?#36718;?#28640;在业绩发布现场表示,一方面将继续优化酒店运营情况,包括成本、售价、收入、利润率;另一方面,新的酒店会陆续落成、投入使用,写字楼、商场以及其他投资物业也同样会?#20852;?#21457;展。

但是,新酒店的开发、运营,包括已?#23637;?#30340;74家万达酒店,都需要?#21152;?#22823;量的资金,目前酒店投资?#25214;?#26159;否能够覆盖融资成本?富力集团将出台哪些具体措施制止酒店亏损?《中国建设报·中国房地产?#20998;?#30005;富力集团相关负责人,截至目前,尚未收到回复。

高负债的绿地集团也没?#22411;?#27490;多元化发展的步伐。2018年10月12日,绿地集团宣布集团战略强化升级及核心产业中期发展规划,将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业”战略,其中,过去的大金融和大消费被商贸和酒店旅游所取代。重组成立的“三大产业集团”包括绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团。最近,投资近百亿元的天津绿地全球商品贸易港开工建设。

“鸡?#23433;环?#22312;同一个篮子里”?#20174;?#20102;投资界对于“投资组合理论”的推崇。多元化布?#36136;?#25151;企预防行业天花板风险的具体应?#28304;?#26045;。但是,房企转型的?#35759;?#26159;很大的,郁亮曾表示,做新业务的时候,让赚大钱的人去赚小钱,?#35759;?#24456;大。但就是因为?#24515;讯齲?#25165;在市场竞争?#22411;?#39062;而出一批伟大的企业,不确定性的背后是充满诱惑的可能性,这也是企业?#27426;细?#26032;迭代的动力之一。

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