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年报看台|市场平稳运行 房企稳中求进
2019-03-26 12:00:14来源:中国建设报    作者:牛慧丽

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行至一季度末,迎来房企年报密集发?#35745;凇?#21435;年以来,在“房住不炒”的总基调下,房地产市场总体保持平稳运行态势,成交面积增速放?#28023;?#25104;交价格总体平稳,市场预期逐渐趋于理性。在此市场环境下,各梯度房企的业绩和经营状况如何?面对“稳”字当头的市场大势,房企战略又会发生哪些调整?《中国建设报·中国房地产?#26041;?#26399;推出“房企年报看台?#20445;?#20174;主要财务指标、土地储备、战?#33489;治?#31561;角度,聚焦上市房企的年度表现和成长性。

弘阳地产

主要财务指标:3月21日,弘阳地产(01996.HK)发布2018年年报。报告期内,弘阳地产?#26174;?#38144;售面积为352.85万平方米,同比增加107.8%;全年实现?#26174;?#38144;售金额473.38亿元,同比增加84.2%。公司实现营业收入92.39亿元,较上年同期增加约50.5%。其中,房地产业务销售收入88.43亿元,同比增长48.9%,占总营收的95.71%;商业物业运营业务销售收入3.59亿元;酒店运营业务销售收入0.37亿元。

在盈利方面,弘阳地产实现净利润13.23亿元,同比增加10.7%;实现归母净利润14.12亿元,同比增长15.7%;实现毛利润约28.87亿元,同比增加15.9%,毛利率为31.2%,比2017年的40.6%下降了9.4个百分点。公司在年报中称,毛利率下降主要由于已交?#24230;舾上?#30446;较高的土地获取成本所致。

在负债方面,弘阳地产净负债率从2017年年底的87.7%下降至68.3%。手头现金余额124.56亿元(其中包括现金及银行等价物62.33亿元以及受限制银行存款26.44亿元、已质押存款35.79亿元)。一年内,需要偿还的银行贷款与其他借款82.34亿元、优先票据25.93亿元。弘阳地产称,在融资方面,公司增加发债等多种融?#26159;?#36947;,新增银行及信托等新的融资合作机构,扩大公司规模,提升行业排名,增强融资能力。

土地储备:截至2018年12月31日,公?#23601;?#22320;储备总建筑面积约13084376平方米(应占土地储备建筑面积约为7231455平方米),较截至2017年度报告期末的11252883平方米增加16.3%;已竣工物业139351平方米,持作投资的可租用面积575042平方米,开发中物业9691324平方米,未来开发物业2678659平方?#20303;?/p>

战?#33489;治觶?018年7月12日,弘阳地产在香港联交所主板上市,正式进入资本市场。2018年,公司深耕长三角,为了进行全国化?#23395;郑?#25552;出并?#24179;?#20102;“做透大江苏,深耕长三角,?#23395;?#37117;市圈”的区域?#23395;?#31574;略,全年获取31幅地块,新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴、开封、蚌埠等城市。

2019年,公司将坚持“地产+商业”双?#26234;?#21160;战略。在地产开发方面,继续扩大城市?#23395;郑?#20570;透大江苏,深耕长三角,进而?#23395;指?#22823;都市圈,完成全国化?#23395;幀?#20294;在“稳”字当头的市场环境下,如何在规模、速度、安全、质量之间?#19994;?#24179;衡,是弘阳地产需要思考的问题。

中海地产

主要财务指标:3月20日,中海地产(00688.HK)发布2018年业绩公告。2018年,中海地产顺利完成2900亿元港?#19994;?#20840;年销售目标。截至报告期末,中海地产实现销售?#26174;?#39069;3012.4亿元港币,较上一年增长29.8%;实?#36136;?#20837;1714.6亿元港币,同比增长3.3%;经营溢利707.3亿元港币,同比增长12.5%。

报告期内,中海地产资产负债率59.5%,净借贷比率33.7%,持有现金1005.6亿元港币,现金占总资产比例10%以上。股东应?#23478;?#21033;增加10.1%至449.0亿元港币,净利润率26.2%;扣除投资物业公?#22987;壑当?#21160;税后净?#25214;?8.1亿元港币,核心净利润370.9亿元港币,同比增长8.3%,毛利率37.8%。

土地储备:报告期内,中海地产新增土地储备63幅,新增总楼面面积1764万平方米(实际权益面积1272万平方米),总地价1443.2亿元港币,权益地价1084.4亿元港币。其中,?#20934;?#33719;取土地13幅,占年度权益总地价的21%。新增土地储备中,包括上海?#34892;?#22478;区规模最大的城中村改造项目红旗村及香港九龙启德第4B区2号地块。截至报告期末,公司总土地储备为9144万平方?#20303;?/p>

战?#33489;治觶?#20013;海地产在年报中表示将?#36139;ā?#25104;为卓越的国际化不动产开发运营集团”的战略目标,围绕核心主业不动产开发运营?#30001;?#25299;展创建美好生活,?#20013;?#22766;大“三大产业群?#20445;?#21363;住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计与现代服务产业?#28023;?#20197;90%的资源聚焦住宅开发主业,以10%的资源投入商业与创新业务。中海地产目前围绕房地产开发拓展的新业务共有13个新项目投入运营,涵盖教育、养老、物流3个行业12种业态,包括学校、?#23383;?#22253;、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等,运营面积超过35万平方?#20303;?#20013;海地产坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展定位,未来如何在投资、财务等方面凸显优势、穿越周期将成为挑战。

中国金茂

主要财务指标:3月19日,金茂中国(00817.HK)发布2018年业绩公告。2018年,中国金茂实?#26234;?#32422;销售额达1280亿元,同比增长85%;实?#36136;?#20837;387.3亿元,同比增长25%。其中,城市及物业开发销售收入约337.34亿元,占收入总额约87%,同比增长约26%。

在盈利方面,中国金茂获取毛利145亿元,同比增长45%;整体销售毛利率约38%,较上年的32%上升6个百分点,主要因为城市及物业开发板块毛利率上升。具体业务中,商务租赁及零售商业运营的毛利?#39318;?#39640;,为87%。获取年度净利润约73.77亿元,同比增长43%;归母净利润为52.11亿元,同比增长31%。若扣除投资物业公平值?#25214;媯?#24050;扣除递延税项),所?#22995;?#24212;?#23478;?#21033;为50.84亿元,较上年度增长30%。

报告期内,公司现金流入净额19.59亿元,同比增加37.38%,主要包括经营活动现金流入净额20.12亿元,去年同期为净流出246.93亿元;投资活动现金流出净额195.89亿元,同比增加26.23%;融资活动现金流入净额194.36亿元,同比减少53.32%。截至报告期末,公?#23621;?#29616;金和现金等价物213.24亿元,同比增加9.9%。

土地储备:2018年以来,中国金茂成功进入济南、西安、昆明等14座新城市,累计已进入40城,实现全国核心城市的均衡?#23395;郑?#26032;获取68个项目,新增土地储备2264万平方米,土地储备得到大幅补充。截至2018年年底,中国金茂还?#36139;?09家产业资源签约,实现张家港智慧科学城等3个城市运营项目正式落地,新增26个框架合作协议签署;累计获取及锁定13个城市运营项目。

战?#33489;治觶?018年,在“?#35282;?#21160;、两升级”模式的城市运营过程中,中国金茂的物业开发、商业酒店、商务租赁、零售商业等业务顺?#36139;?#36215;,并带动写字楼、商业、酒店等多条产品线发展。中国金茂在报告中称,将秉承“科学至上”的价?#36947;?#24565;,不断夯实城市运营商定位,?#20013;平?#21452;?#33267;?#32764;”发展策略,以智慧科技为引领,以绿色健康为特色,?#36139;际?#21019;新与产品升级,丰富以城市运营为核心的业务模式,加速实现综合实力挺入行业第一梯队的目标。

宝龙地产

主要财务指标:3月21日,宝龙地产(01238.HK)发布2018年度业绩公告。报告期内,宝龙地产在盈利方面实现?#26174;?#38144;售额410.36亿元,较2017年同期上升约96.5%;实?#36136;?#20837;195.94亿元,同比增长25.7%。其中,住宅销售金额328.86亿元,占比达80.14%;商业销售金额81.50亿元,占比19.86%;租金及物业管理服务收入约22.49亿元,在总销售额中占比仅5.48%,较2017年同期上升约24.7%。毛利75.53亿元,同比增长44.5%;毛利率为38.5%,较2017年同期上升约5个百分点。核心盈利约25.79亿元,较2017年同期上升约35.2%。

报告期内,公?#23621;?#26377;人应占利润28.37亿元,同比减少15%。每股基?#23621;?#21033;约0.71元,较2017年同期减少约15.6%;建议派发末期股息每股23.2?#25351;?#24065;,连同中期股息?#31185;?#36890;股6.8?#25351;?#24065;。年度股息总额为?#31185;?#36890;股30?#25351;?#24065;,较2017年同期上升约20.0%。上市公司净负债比率约101.6%,比2017年同期约86.8%增加14.8个百分点。

土地储备:2018年,宝龙地产通过招拍挂、合作等方式,在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地,总建筑面积约574万平方?#20303;?#25130;至2018年年底,宝龙地产的土地储备总计2120万平方米,平均成交价2486元/平方?#20303;?#20854;中,正在开发建设物业约1280万平方米;持作未来发展物业约840万平方?#20303;?#23453;龙地产披露,根据公?#23601;?#30424;节奏,2019年约有80个可售项目、合计902亿元可售货量,其中长三角占比75%。

战?#33489;治觶?#20174;区域发展?#23395;?#30475;,宝龙地产近七成的土地储备位于长三角区域。自2013年起正?#25945;?#20986;“以上海为?#34892;摹?#28145;耕长三角”战略,宝龙地产在商业地产整体运营环境艰难的情况下,近两年开?#23478;?#20303;养商,发力住宅以寻求商业运营资金。其管理层表示,计划新开业购物?#34892;?#26410;来3年分别为7座、8座、7座。随着商业板块稳定增长,预期5年租费收入复?#26174;?#38271;?#24335;?#31283;定保持在25%。

2018年年底,宝龙地产还与腾讯达成战略协议,双方将在资源?#38469;酢?#21830;业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作。具体模式是,将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造,打造智慧商业。在规模大举扩张的同?#20445;?#23453;龙地产债务出现快速攀升。截至2018年年底,其总负债约992.5亿元;净负债率飙至101.6%,比2017年同期增加14.8个百分点,未来应重点关注公司负债与发展速度的平衡问题。

当代置业

主要财务指标:3月12日,当代置业(01107.HK)在香港举行2018年全年业绩发布会。年报显示,2018年,公司实现销售额约321.57亿元,完成320亿元的年度目标;?#25214;?#22686;加约93.38亿元,同比增长9.77%;毛利为21.71亿元,同比增长21.2%;毛利率增加2.3个百分点至23.3%,物业销售毛利?#24335;?017年同期的19.7%上升至21.8%;资产总值为536.29亿元,较上年增长约18.7%。截至2018年年末,当代置业的净负债率达81.9%,2016年与2017年分别为68.9%和83.1%。

当代置业的盈利表现不尽如人意,全年实现净利润6.62亿元,同比下降19.9%;归属股东净利润5.24亿元,同比降幅25.7%;销售成?#23601;?#27604;上升6.7%至71.67亿元。母公?#23621;?#26377;人应?#23478;?#21033;为5.25亿元,同比下降25.67%。每股基?#23621;?#21033;为0.189元,拟派末期股息每股1.98港分。

当代置业执行董?#24405;?#24635;裁?#25490;?#22312;业绩发布会上表示,今年公司净利润?#20852;?#19979;降,主要由汇兑损益、兼并?#23637;?#24102;来的?#26696;?#20197;及随销售额增加的销售费用所致。2019年公司拟获取近400亿元土地货值,维持2020年的500亿元销售目标不变。

土地储备:2018年,当代置业透过私人协商及政府公开招标、城市改造项目、一二级联动的土地开发模式及合作等多种方式购入共22个新项目的相应地块或相关权益。截至去年年底,当代置业在中国的土地储备(不包括投?#24066;?#29289;业及持作自用的物业))合计876.54万平方?#20303;?/p>

当代置业去年新获取的项目逾八成?#23395;?#22312;战略锚定的京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群及15个省会或优质二线城市。获取的22个新项目地块总面积393万平方?#20303;?#25299;展轻资产开发模式,2018年获5宗代建地块,新增合同额超过1.1亿元,新增可售货值31.7亿元,新增建筑面积37.5万平方?#20303;?/p>

战?#33489;治觶?#25454;?#25490;?#36879;露,2019年当代置业的销售目标为400亿元,其中约360亿元为项目销售金额、约30亿元为代建业务的销售额,并且2020年500亿元的目标保持不变。?#25490;?#22374;言,增速比之前提到的35%略?#22303;?#19968;点,但未来当代置业的增长速度不会发生太大的变化,综合维持在30%左右。“在这个发展过程当中,我们一定要保证公司的安全。”?#25490;?#22312;业绩发布会上表示,公司将谨慎积极地看好2019年业务,面对不断变化的市场,投资会更加聚焦回款、加快速度,降低公司的融资成本。

大悦城地产

主要财务指标:3月19日,和中粮地产(000031.SZ)完成重组的大悦城地产(00207.HK)披露了2018年全年业绩。年报披露,2018年总资产988.6亿元,营业收入总额约81.28亿元,同比减少30.3%;净利约为31.13亿元,同比增长20.9%?#32531;?#24515;净利润15.66亿元,同比增长86.8%。此外,大悦城地产2018年签约金额约88.83亿元,签约面积231480.3平方?#20303;?#36127;债方面,大悦城地产2018年的负债总额约为536.89亿元,同比上升22.3%,净负债比45.3%,同比增加17.1%。

财务数据显示,公?#23601;?#36164;物业租金及相关物业管理服务收入36.32亿元,占收入总额约44.7%,同比增加5.8%;大悦城购物?#34892;?#31199;金收入26.03亿元,同比增长11.4%,开业运营项目12个;物业开发合同销售金额88.83亿元,同比增加8.9%。酒店经营方面,销售收入7.32亿元,同比下降23.6%。下降的原因,大悦城地产称,主要为公司对酒店业务板块战略调整,西单大悦城酒店进行经营改造,?#26412;?#38271;安街W酒店于2018年出售,造成收入同比下降。

土地储备:截至2018年年末,大悦城地产的土地储备634万平方米,其中可售面积241万平方?#20303;?#20027;要分布在上海、三亚、成都、杭州、重庆等一线城市和热点二线城市,将在未来的三到五年逐?#36739;?#24066;场推出。

战?#33489;治觶?#22823;悦城地产董事长周政在业绩会上表示,整合完成后,“未来的战略是双?#26234;?#21160;,我们要追求差异化。”大悦城地产表示,未来将继续加快轻资产发展速度,巩固品牌影响力。周政在业绩会上透露:“我们要的是更多在商业运营内容、产业内容上的永续经营,而不是卖了就走人。”在他看来,目前重资产为主的大悦城地产如果再?#30001;?#19968;些轻资产项目,就能够实?#25351;?#39640;回报。

重组对大悦城地产的城市选择并无影响。周政称,“未来还是围绕长三角、珠三角、环渤海、中部地区等区域以及聚焦一二线城市发展,而不是全面开花。”随着大悦城地产与中粮地产完成重组,中粮集?#29260;?#19979;的地产业务板块终于聚合,未来能否发挥“1+1>2”的效应,还有待观察。

融信中国

主要财务指标:3月22日,融信中国(3301.HK)发布2018年年度业绩公告。公告显示,2018年融信中国取得?#26174;?#38144;售额约1218.8亿元,同比增长约73.35%,超越年初订下的1200亿元全年目标。总?#26174;?#24314;筑面积约562.41万平方米,同比增长25.15%,平均?#26174;?#21806;价由2017年的15646元/平方米增至21672元/平方?#20303;?/p>

公告显示,2018年融信中国?#25214;?#20026;343.67亿元,较2017年的303.41亿元增长13.27%。其中,物业销售?#25214;?34.07亿元,占总?#25214;?#30340;97.21%;租金收入、酒店营运及其他?#25214;?#30001;1.93亿元增至3.09亿元,增幅60.03%。公?#23621;?#26377;人应占核心纯利由2017年的11.58亿元增至25.00亿元,增幅115.86%。

公告显示,2018年融信中国的毛利由2017年的50.25亿元增至80.65亿元,增幅60.5%。毛利率由2017年的16.56%增至2018年的23.47%,主要是由于集团2018年交付的项目毛利率水平与集团2017年交付的物业相比相?#36234;?#39640;所致。

土地储备:截至2018年年末,融信中国及其联营、合营公司共?#23395;?9个城市,共计154个项目,总土地储备面积约2541.65万平方?#20303;?#20854;中,约390万平方米为出售已竣工物业,约1760万平方米在建及约390万平方米用作未来开发。2018年,融信中国土地储备每平方米成本为6356元,其中约75%的土地位于中国一二线城市。

2018年2月,融信中国间接全资附属公司郑州融筑房地产开发有限公司?#23637;何?#20110;河南郑州的4幅地块,进一步深耕中部区域。2018年,集团及其联营、合营公司新增土地项目24个,新增土地储备总建筑面积约477.51万平方米,权益代价约71.34 亿元。

战?#33489;治觶?#34701;信土地储备80%的货值位于中国一线城市及发展较快的二线城市。截至目前,融信中国战略?#23395;?#20840;国8大核心城市?#28023;?#28023;峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津?#20581;?#20013;原、成渝、西北城市群。在业绩发布会上,融信中国执行董?#30053;?#39134;燕明确表示,融信中国不刻意追求排名,2019年的目标是销售额1400亿元,净负债率目标是70%~90%,近三年会降低到行业平均水平。

2019年融信中国的战略重点是三个聚焦、两个平衡、两?#26234;?#36164;产措施。具体来看,三个聚焦指聚焦住宅、聚焦改善、聚焦高品质。两个平衡指做好规模、利润、杠杆之间的平衡;做好增量与存量之间的长期平衡趋势,短期内聚焦增量、适度参与存量。两?#26234;?#36164;产方式包括强强联合、优势互补,管理输出、打造新的利润增长点。

龙光地产

主要财务指标:3月19日,龙光地产(03380.HK)发布公司2018年全年业绩报告。截至2018年12月31日止,集团实现?#26174;?#38144;售额约718.03亿元,较去年增长约65.4%,顺利完成2018年销售目标,?#26174;?#38144;售面积为440万平方?#20303;?/p>

在盈利方面,报告期内,集团收入为441.37亿元,较去年增长约59.4%。毛利为148.87亿元,毛利率为33.7%。公司股东应?#23478;?#21033;为82.88亿元,同比上涨26.98% 。归属于本公司权益持有?#35828;?#26680;心溢利为70.23亿元,增长51.7%。核心溢利约为76.55亿元,核心利润率达17.3%。其中,物业销售收入、物业租赁业务收入、建筑及装饰业务收入、一级土地开发收入分别约为388.04亿元、8310万元、41.82亿元及10.67亿元。

截至报告期末,集团持有现金及银行结余(包括有限制及已抵押存款)约为357.17亿元,净债项权益率约为63.2%的水准期内平均借款成本为6.1%。年报透露,龙光地产2019年的销售目标定为850亿元,期内可售资源货值约为1500亿元。

土地储备:截至报告期末,集团共有58个新项目或项目新一期动工开发,规划总建筑面积合计约为1004万平方米;16个项目或项目分期竣工,规划总建筑面积合计约为272万平方米;66个项目或项目分期处于在建阶段,规划总建筑面积合计约为1526万平方?#20303;?/p>

公?#23601;?#36807;招拍挂方式新获取项目32个,总建筑面积为747.39万平方米,同比增加31.16%。截至2018年12月31日,龙光地产的土地储备总建筑面积约为3626.13万平方米,同比增加32.19%;集团土地储备总货值约为6520亿元,权益地价依然达211.82亿元。以货值计算,位于粤港澳大湾区城市的土地储备占比超过71%。

龙光地产目前还拥?#24615;?500亿元孵化中并购及城市更新项目土地储备,总建筑面积约为1308万平方?#20303;?#40857;光地产称,未来计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目,这些项目绝大部?#27835;?#20110;深圳区域。

战?#33489;治觶?#21306;域?#23395;?#19978;,作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,龙光地产继续以多元化和逆周期方式扩充大湾区土地储备,不断提升在大湾区主要城市的市场?#21152;新?#21644;盈利规模。公司在深圳、珠海、佛山等城市获得多个城市更新项目,从?#23637;?#21040;成功孵化用时不到1年半时间,成为公司新的利润增长点。2016年,龙光地产成立海外投资公司,正式启动海外战略?#23395;郑?#30446;前在香港、新加坡有项目。国内除了深耕粤港澳大湾区和南宁市场外,龙光地产2018年还开始?#23395;?#29615;上海区域。

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