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举债扩张的后半程:泰禾如何化“债”为“财?#20445;?/div>
2019-04-16 14:59:57来源:中国建设新闻网    作者?#21644;?#24314;业

?#23433;?#25026;金融,就做不好房地产?#20445;?#36825;是黄其森经常挂在嘴边的一句话。作为资金密集型的房地产行业,与资本市场有着千丝万缕的关联。从偏居一隅到布局全国,泰禾展现了其在资本市场上长袖善舞的功力。但是“欠账还钱”是商业世界的基本逻辑,负债率高达85.4%的泰禾,近来面临债务集中兑付的压力。降价促销、甩卖资产、质押股权……,泰禾展开“自救”的同时,也是在填当年举债扩张留下的“坑”。

债务压顶,泰禾展开“自救”

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近日,泰禾集团股份有限公司(000732.SZ)(以?#24405;?#31216;“泰禾?#20445;?#20808;后发布了2018年报以及2019年第一季度报告。从报告的数据来看,一季度,泰禾经营状况虽然?#20852;?#25913;善,但是,债务依然是悬在头上的“达摩克利斯之剑”。

截至2019年3月31日,泰禾总资产约为2473亿元,比2018年年末增加1.7%,归属上市公司股东的净资产约为214亿元,比2018年年末增加15.88%。资产增加的同时,在净利润方面,泰禾一季度的表现也超出了市场预期。一季度,泰禾实现?#20013;?#32463;营净利润为9.97亿元,同比增长219.55%,归属母公司所?#22995;?#30340;净利润为9.72亿元,同比增长308.95%。但与此同时,泰禾资产负债率为85.4%,净资产负债率仍然高达279.19%。

2019年以来,泰禾的债务偿还能力成为业界关注的焦点。泰禾2018年年报显示,截至2018年末,泰禾负债合计达2112.47亿元,其中,长期借款?#25237;?#26399;借款分别为580.64亿元和160.38亿元;应付债券219.37亿元;一年内到期的非流动负债为413.9亿元;长期应付款1.03亿元。

但是,值得注意的是,截至2018年年末,泰禾在手货币资金不及150亿元,泰禾所持现金并不足以覆盖160.38亿元的短期负债,现金短债覆盖倍数约为0.94。显然更无法覆盖其一年内到期的非流动负债413.9亿元。此外,泰禾的速动比率为21.68%,企业资产立即变现用于偿还流动负债的能力较差。

?#28304;耍?#22312;今年3?#36335;?#30340;一次投资者关系活动上,泰禾对投资人表示,泰禾去年的所有到期银行借款、债券、其他非银行贷款等,均按期偿还,足额还本付息。最近一期需要兑付的债券是“16泰禾01?#20445;?#27888;禾已做好了相应的资金安排。对于到期债务还款的资金来源,泰禾表示一方面是来自项目的销售回款,另一方面,泰禾积极?#24179;?#22810;渠道融资,拓宽资金来源。

事实上,泰禾确实已经展开了“自救”行动。春节?#23637;本?#27888;禾便启动了“壹号抢收计划?#20445;?#24182;且创造?#35828;?#21608;15亿元的销售成绩。?#30340;?#20154;士表示,?#26412;?#27888;禾之所以取得如此高的销售成绩,是因为降价销售优质项目。

?#28304;耍?#27888;禾表示,?#26412;?#21306;域开展的“壹号抢收计划?#20445;?#21253;括?#26412;?#37329;尊府、?#26412;?#37329;府大院、?#26412;?#35199;府大院及?#26412;?#38498;子二期四大项目。其中金府大?#21512;?#30446;做了价格调整,让利的是几个特定房源,其他并未调整价格;?#26412;?#38498;子二期推的是不同于之前产品的全新产品类型,产品不同,不存在价格调整;金尊府是泰禾在?#26412;?#30340;全新项目,为首次入市;西府大院按照预售价格进行销售,也不存在降价情况。

促销的同时,泰禾还开启了“资产甩卖”模式。泰禾相继将杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州项目的部分股权出售给世茂房地产控股有限公司,总售价约为28.19亿元。

除此之外,泰禾还打算引入战略投资者,正在与华侨城集团有限公司等进行商谈。有关人士表示,泰禾引入战略投资者主要目的是为了解决负债问题,一旦成功,泰禾集团财务状况将大幅改善,为泰禾集团下一步发展奠定坚实基础。

泰禾的一系?#34892;?#21160;确实取得了一定的成效。根据泰禾2019年第一季度报告,泰禾在手货币资金约206亿元,相比2018年末,增长39%;有息负债环比减少约100亿元。此外,今年1-3?#36335;藎?#27888;禾销售费用为4.75亿元,与2017年同期相比大涨148.90%。这也从侧面表现出一季度泰禾强劲的销售力度。《中国建设报中国房地产?#20998;?#30005;泰禾集团询?#24335;?#26399;债务偿还相关问题,对方表示已经按期偿还“16泰禾01” 30亿元债券。

利用高杠杆,泰禾“激进”扩张

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泰禾的高负债?#26159;?#24688;说明了其近年来利用“高杠杆”的扩张战略。成立于1992年的泰禾,此前一直偏居福建区域,2013年是这家企业的转折点。这一年泰禾?#20048;?95.3亿元在?#26412;?#19978;海等区域购置12幅地块。而在此之前的2012年,泰禾的营业收入仅为约26亿元,利润约3.5亿元。?#30340;?#30452;呼泰禾“疯了”。但是,彼时,泰禾认为,一线城市有巨大的?#25307;约案?#21892;型需求,市场稳定,所以加大了拿地力度。

此后几年,泰禾开始了“激进”扩张之路。2013年至2017年,泰禾?#26174;?#38144;售由168亿元升至1010亿元,其中2017年直接由上一年的400亿元跨过千亿元门槛,同比增幅达147.55%。虽然泰禾未公布2018年的销售业绩,但是,克而瑞研究中心数据显示,2018年,泰禾集团实现销售金额1303.4亿元,同比增长29.04%。

与此同时,泰禾的资产负债率却一直高企不下。在2013年至2018年,泰禾资产负债率分别为85.74%、89.23%、79.87%、82.4%、87.83%、86.88%。为此,去年11月5日,穆迪将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3,并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1,同时下调其所有评级的前景为?#22909;妗?#20170;年初,联合?#24066;牌?#20272;有限公司将泰禾集团股份有限公司列入信用等级观察名单,其给出的理由是,泰禾债务规模继续保持较大规模,存在一定集中兑付压力。

但是,高负债率从侧面也说明泰禾能够在资本市场上融到资金。据不完全统计,泰禾2018年内获批的债券、REITs(房地产信托投资基金)、ABS(资产证券化)、ABN(资产支持票据)、美元债、中期票据等各类融资产品总额度已达307.51亿元,另有104亿元融资产品正在相关部门审批过程中。截至2018年末,泰禾尚未使用的银行授信额度为1043.68亿元。

虽然能够融到资金,但是泰禾的融资成本相?#36234;?#39640;。截至2018年末,泰禾综合融资成本8.52%,其中银行贷款成本7.64%、非银行贷款成本9.17%、公司债(3-5年)7.63%。 亿翰智库数据显示,2018年上半年,30?#19994;?#22411;上市房企的平均融资成本为5.29%。其中,与泰禾2018年销售额排名接近的旭辉控股(集团)有限公司的融资成本仅为5.3%。?#30340;?#20154;士表示,泰禾的信托借款占比较高,截至2018年6月30日,占总融资金额的42%。而信托借款成本高于其他渠道的融资成本。

除了借款之外,泰禾还通过质押股份筹集资金。3月9日,泰禾的控股股东泰禾投资集团有限公司将刚解除质押的?#21892;?#21448;进行了质?#28023;?#36136;押的股份数为其所全部持有的609382167股,占公司总股本的48.97%。 易居研究院智库中心总监?#26174;?#36827;认为,泰禾股权解押再质押说明其在资金流方面承受一定压力。

事实也确实如此。虽然经过一季度的“抢收”之后,泰禾在手货币资金约206亿元,但是在此之前,其资金流表现并不乐观。2018年前三个季度,泰禾经营现金流量净额分别为-46.0亿元、-5.21亿元、1.62亿元。

化“债”为“财?#20445;行?#20960;时

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?#23433;?#25026;金融,就做不好房地产?#20445;?#36825;是泰禾集团董事长黄其森经常挂在嘴边的一句话。在房地产行业,?#26696;?#20538;”与“营收”往往仅一墙之隔。

泰禾高负债的背后,是其在土地市场上的强劲表现。2012年,年营业收入仅为约26亿元的泰禾,拿地金额便高达35.99亿元。此后几年,泰禾土地购置金额一路上涨。2013年,泰禾土地购置金额为195.3亿元,同比增长442.7%;2017年,泰禾的土地购置金额更是高达552.7亿元。

2018年年报数据显示,截至2018年年末,泰禾目前在全国29个城市,拥有90余个项目,待开发土地面积408.85万平米,待开发计容建面约460.76万平米;在建项目58个,计容建面约1489.16万平米;在售项目70个,存货货值约1735亿元。

虽然泰禾总土储货?#21040;?#39640;,但是其拿地成本相比其他房企高出不少。根据泰禾披露的相关数据,2018年泰禾新增土地均价约3692元/平方米,而过去5年,除2015年未公布土地投资金额外,2013至2017年泰禾每年新增土地均价分别为每平方米8206元、5966元、6727元、5166元。中国指数研究院数据显示,2018年上半年,碧桂园集团新增土地均价仅为2680元。?#30340;?#20154;士指出,泰禾土地储备主要集中在一二线城市,而?#20197;?#32463;购置不少“地王”地块,导致土地成本较高。

截至2018年6月30日,泰禾储备项目集中分布在三大城市群及其他热点城市。其中京津冀区域占比5%、长三角区域占比31%、珠三角区域占比28%、福建区域占比8%,其他热点区域占比28%;五大区域在建在售计容建面占比分别为,京津冀区域为11%、长三角区域为25%、珠三角区域为13%、福建区域为29%,其他热点区域为21%。

泰禾认为,一二线核心城市市场需求大,抗风险能力强的特点,?#30001;?#20854;充足的优质土地储?#31119;?#20445;障了公司业务规模?#20013;?#31283;定地扩张。

但是,将土储货?#24403;?#29616;并不容?#20303;R的?#20154;士表示,泰禾主打高端改善性住宅产品,在限价的政策调控下,其利润空间被压缩,去化率并不理想。截至2019年3月31日,泰禾存货周转?#24335;?#20026;0.0325,完成存货去化需要约2800天。

黄其森曾经给泰禾2018年的销售目标定为2000亿元,但是2018年销售额仅为1303.4亿元,不及原定目标的七成。易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;指出,随着越来越多的房企打造新中式住宅产品,泰禾的核心IP“院子系”也面临越来越激烈的竞争。

在房地产行?#30340;?#27969;传着一句话,“大潮退去,就知道谁在裸泳”。随着市场回归理性,“稳地价、稳房价、稳预期”政策的顺利?#24179;?#39640;杠杆、高周转的模式显然已经不再适用今天的房地产市场。但是,“欠账还钱”是商业准则。以泰禾为代表的房企接下来要面临的挑战便是,如何化“债”为“财?#20445;?#23558;土储货?#24403;?#29616;。


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