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房企首季度考:“抢收”发力稳增长,目标增速放缓
2019-04-16 15:10:04来源:中国建设报    作者:?#30053;?#33465;

截至4月12日,2019年已过去100天整,近40家上市房企陆续公布今年一季度销售业绩。根据机构统计数据,相比2018年一季度同比接近50%的上涨,2019年一季度房企销售涨幅明显放缓。

2019年一季度楼市“小阳春”在“似暖实寒”的不确定中掀起一阵热议,又到了房企季度总结的时刻。纵观众多房企的首季度成绩单,房企业绩分化明显,多家房企争相抢跑,加快回笼资金步伐。

“抢收”成为第一季度关键词。4月初,一张“以热血战极限”的鲜红色海报拉开?#25628;?#20809;城集团4月抢收计划的幕布。几乎同一时期,恒大集团董事局主席许家印主持集团会议宣布,今年3月开展的“全国690个项目打折”大规模促销活动,延期一个月至5月4日结束,其所有在售住宅项目全部9折、商铺8折。

销售: 整体平稳增长,各阵营分化明显

2019年第一季度,房企销售业绩保持稳健增长,4家房企销售额突破千亿元、58家房企销售额突破百亿元,房企销售额TOP100门槛提升至49.8亿元,房地产市场格局分化?#25214;?#21152;剧。

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2019年第一季度房企拿地金额TOP10

碧桂园集团公告的业绩数据显示,今年1月至3?#36335;直?#23454;现权益合同销售金额约330.7亿元、418.1亿元及451.3亿元。按此累计,碧桂园第一季度实现权益销售金额约1200.1亿元,坐稳行业龙头位置。万科地产、恒大集团紧随其后,与碧桂园一同稳居前三甲,销售金额均超千亿元。

数据显示,三大房企巨头在一季度虽然业绩上涨,但销售涨幅明显放缓。其中,万科地产3月实现合同销售金额573.7亿元,同比增长13.2%,前3月合同销售金额为1494.4亿元,同比?#38470;?.1%。恒大集团在前三强中业绩下滑幅度最大,销售金额同比下调的比例超过两位数。在3月推出“全国690个项目打折”促销活动后,恒大3月销售业绩明显增强,实现?#26174;?#38144;售金额549亿元,同比增长11.2%,环比大增155%。前3月,恒大累计销售金额约为1196亿元,同比?#38470;?6.1%。

克而瑞研究中心数据显示,各梯队房企中,TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比?#38470;?#36817;13%。?#28304;耍?#26377;专家?#27835;觶?#19968;方面,去年一季度3家龙头房企业绩基数较高,月均销售金额超500亿元;另一方面,TOP3房企自2018年以来进行了“提质控速”的战略发展转向。除TOP3房企之外的各梯队房企,在目前行业市场周期下竞争仍相?#32422;?#28872;。其中,TOP4~TOP20的规模房企一季度累计销售业绩同比增长13.8%。

在房企巨头一季度销售增速出现?#38470;?#30340;同时,部分中小房企“抢收”力度较大,多家房企一季度盈警。

正处于债务高压下的泰禾集团一季度“抢收”力度较大,以价换量决心明显。4月12日,泰禾集团宣布一季度销售额为263亿元,实现收入74.54亿元,同比增长24.47%;实现净利润9.97亿元,同比大幅增长219.55%。此前,由于首月销售数据不理想,泰禾北京推出“?#32531;?#25250;收计划?#20445;?#29992;降价促销和高佣金方式广征经纪人,从而实现春节后首周销售金额15亿元、2月破50亿元、90天“抢收”100亿元。同日,绿地香港控股有限公司披露,第一季度?#26174;?#38144;售金额157.05亿元,同比增长175.33%。此外,世茂房地产今年一季度?#26174;?#38144;售额为407.7亿元,同比增长24%;中国?#30053;?#19968;季度合同销售额187.3亿元,同比增长约38%;融信中国一季度?#26174;?#38144;售额253.5亿元,同比增长13.42%。

也有部分中小规模房企销售数据下滑明显。中国金茂公布数据显示,今年1~3月公司累计取得签约销售金额共计283.3亿元,同比?#38470;?6.7%。新华联集团披露,2019年一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利700万元至1000万元,比上年同期?#38470;?4.39%~82.07%。新华联公告中解?#32479;疲?#26412;期净利润较上年同期?#38470;?#30340;主要原因,是公司已售项目尚未结转及本报告期?#24310;?#21270;利息同比增加,导致净利润比上年同期?#20852;陆怠?#25307;商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告,预计第一季度业绩同比?#38470;擔?#20854;中一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利25亿元~27亿元,比上年同期?#38470;?4%~57%。

部分中小型房企第一季度净利润录得亏损。其中,4月12日,嘉凯城集团预计,一季度归属于上市公司股东的净利润亏损约1亿元,比上年同期增加亏损9049.92万元。嘉凯城表示,报告期内公司积极发展第二主业,房地产业务继续收缩。同日,美好置业集团发布公告,预告2019年一季度业绩将录得亏损。据悉,美好置业预期一季度归属于上市公司股东的净利润将亏损1.22亿元~1.27亿元,亏损额比上年同期?#38470;?.5%~10.2%。

中国指数研究院表示,一季度房企整体销售业绩保持平稳增长,内部分化也更加明显。各阵营房企根据自身发展要求出现业绩增速分化,超级阵营“控速保质”增速放缓;第一阵营保证规模平稳发展;中型房企努力扩大增速追赶前端阵营。

综合行业发展的大?#32511;?#21183;,多名业内人士表示,一季度受到春节影响,通常会呈现1月、2月销售量?#31995;停?月同比增长现象。

今年2月,房企销售额同比?#38470;?#25968;量较多,主要受销售时间短、春节返乡置业降温等因素影响,其中?#23395;?#19977;?#21335;?#22478;市的房企受影响略大。对于房企整体销售额涨幅明显放缓的原因,中原地产首席?#27835;?#24072;张大伟认为,除市场本身“退烧”外,还与2018年一季度有2017年大量结转项目有关系。此外,春节期间返乡置业“退烧?#20445;?#20063;影响到?#23395;?#19977;?#21335;?#22478;市的房企销售。其中,龙头房企销售业绩放缓很大程度上与三?#21335;?#22478;市逐渐“退烧”有关。但3月同比、环比均大幅增长,主要是处于传统回暖节点、房企加快推盘以“抢收”一季度业绩。

规模: 目标增速普遍放缓,一季度投资谨慎

3月末,房企业绩发布会相继进入尾声,许多房企也对外公布了2019年的发展目标。

在楼市调控继续深入的大背景下,不少房企强调“以稳为主?#20445;?#20027;动刹车。“降速、保质、求稳”成为行业普遍共识。据不完全统计,恒大、雅居乐、中海地产、旭辉控股、宝龙地产、富力地产等逾十家房企调低了2019年的销售增速目标。

根据亿翰智库提供的数据,2019年房企销售目标,对比2018年销售增幅均值为21%,相比去年?#38470;?#36926;20个百分点。其中,2000亿元规模及以上房企的2019年目标多处于10%~15%区间;千亿元规模及以上房企2019年目标多处于15%~20%区间;千亿元规模以下房企2019年目标多处于20%~30%区间。

龙头房企主动“降速?#20445;?#24310;续了2018年下半年“小步慢跑”策略。早在2018年,碧桂园就没有给出预期的合同销售目标,并且于去年7月明确提出“提质降速”?#30446;?#21495;,集团董事会主席杨国强对2019年销售增速?#27493;?#29992;了“先稳健再努力”来表述。同样,万科地产今年提出“修剪枝叶?#20445;?#32858;焦基本盘。在万科集团董事会主席郁?#37327;?#26469;,未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它将支持着集团主要的收入、利润和现金流。排名第三的中国恒大2019年销售目标6000亿元,仅比2018年销售额多了486.6亿元。

?#28304;耍?#20811;而瑞研究中心?#27835;?#35748;为,在目前市场形势下,房企高杠杆经营、高增长模式注定不可?#20013;?#40857;头房企已?#36861;?#34920;示将由“高速增长”转向“有质量增长?#20445;?#35268;模房企也主动调整战略,2019年行业业绩目标预期整体?#31995;?#20063;属正常。

除龙头房企放弃在规模道路上“狂奔”、转而采取保守态度外,近年来处于迅猛发力阶段的房企也在积极调整步伐。整体来看企业的销售目标与前两年销售增幅相比,较为谨慎。

在业绩会上,融创管理层公开表示?#26149;?#25151;地产,其2019年目标为5500亿元,增幅约为20%,已是大型房企中给出增速较高的企业;中国金茂下调幅度较大,从2018年业绩增长84.7%下调到2019年预计增长17.2%;龙湖定调2019年销售目标仅增长10%;旭辉2019年目标是1900亿元,较2018年销售额同比增长25%,与前两年96%、46%的销售增幅比较,明显放缓。

业内人士认为,一方面,高速增长带来高负债,基于对未来市场的判断,房企近年集中降负债、抓现金流,不盲目追求规模,保持企业良性发展;另一方面,稳地价、稳房价、稳预期仍然是2019年楼市政策的重要导向,在市场预期降温的大环境下,房企会普遍选择趋于保守的应对策略。

“随着调控进入‘一城一策’阶段,楼市会受到利好刺激,特别是部分城市已经出现‘小阳春’现象,这将进一步刺激此类市场的发展。因此,百强房企的销售业绩依然呈现较好态势,对于楼市的预期也比较有信心。”易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;对《中国建设报·中国房地产》表示,“2019年,千亿元、百亿元房企将继续大幅扩容。”

在行业下行阶段,房企销售目标放缓的另一面,房企间的排位竞争主要围绕土地储备量展开。此前,在2018年房地产行业调控?#20013;?#32972;景下,短期内为防范市场风险,房企发展总体战略性放缓,以“谨慎投资、加紧去化”为主基调,不仅整体拿地金额及面积出现双降,不同规模及类型的房企在拿地投?#25910;?#30053;上分化渐显。

有?#27835;?#31216;,2018年企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年。多项指标均?#20174;?#20986;,房企在后市销售谨慎的预期之下,于2018年内投资拿地的积极性显著转淡,其中多家龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。

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2019年1~2月,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。

中国指数研究院数据显示,2019年1~3月,TOP100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%,实?#27835;?#28072;;TOP10企业拿地总额1904亿元,占TOP100企业的35.2%。从拿地金额来看,万科、融创、绿地?#23395;?019年一季度房企拿地榜单前三位,拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。

值得注意的是,此前表示“在拿地上主要是踏准节奏”的融创第一季度揽收不少。数据显示,3月融创中国?#26448;?#22320;27宗,其中以二线城市和中西部地区为主,拿地金额为267.08亿元,成交规划建筑面积431.11万平方米,拿地金额和面积位列第一。4月伊始,融创中国便斥资60亿元于长三角区域,先后揽入5宗用地。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,虽然土地市场目前趋于理性,但迫于销售压力,房企还会积极拿地,甚至会出现高溢价成交的情况。

同策咨询研究总监张宏伟坦言:“今年还是要谨慎点!”他?#27835;?#31216;,在拿地方面,2019年房企应重点在二线城市及强三线城市储备“粮草”。一线城市机会虽好,但进入门槛较高且竞争压力较大。普通的三?#21335;?#22478;市去库存压力?#28304;?#22312;、市场增长空间有限,企业?#23395;指?#21306;域需要谨慎。

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