首頁 >  樓市觀察  > 正文

“寒冬”下的新周期考驗: 房企重視加速回款和開源節流

時間: 2018-10-30     來源:

陳月芹

“我已經兩個月沒加班了,這很不正常。”加班的時候想休息,如今真沒了加班的日子,在廣州某房企工作的何朗卻變得焦慮起來。

“地產人的常態不就是一直加班嗎?幾個月前還每天趕項目,經常能看到珠江新城凌晨四點的辦公室燈火通明。”何朗告訴《中國建設報?中國房地產》,現在的焦慮跟加班忙工作的焦慮不一樣,不加班沒有安全感。

何朗的危機感并非空穴來風。近幾個月來,不少房企甚至一些品牌房企接連傳出裁員、降薪的消息。此外,全國多個城市出現開發商降價促銷售房的現象,為房地產行業吹來了“冷風”。

“特別是一些中小房企,在沉重的資金壓力下開始精簡人員,采取了凍編減編、重新競爭上崗、人才優化計劃、降薪等方式縮減開支,甚至有消息稱今年許多房企將不開展秋招工作。”有業內人士稱,房企正面臨著嚴峻考驗。

當寒冬來臨時,有人說,“眾人拾柴火焰高”,企業內部應該共克時艱。也有人認為,適當的精簡人事機構,是公司更新自身血液的過程。雖然不少房企明面上否認裁員降薪與市場降溫有關,但關于“共克時艱”的消息已經不脛而走。

市場降溫:回款成第一要務

國家統計局公布的2018年1~9月數據表明,全國房地產開發投資增速回落,“金九”商品房銷售增速降至年初低位水平。多區域、多跡象表現出市場降溫信號。

諸葛找房發布的樓市分析報告指出,9月全國樓市“金九”成色不足,銷售額及銷售面積增速回落明顯。1~9月,商品房銷售額104132億元,增長13.3%,增速回落1.2個百分點。商品房銷售面積119313萬平方米,同比增長2.9%,增速比1~8月回落1.1個百分點。在銷售價方面,9月商品房銷售均價8751元/平方米,環比下跌1.54%。

房企為回籠資金加速推貨、以價換量成常態。以旭輝控股為例,在今年8月舉行的集團半年業績發布會上,執行董事兼行政總裁林峰透露,公司大部分的供貨放在下半年,而且集中在第四季度,會根據到時候的市場形勢來決定銷售窗口期。“公司會加大尾盤尾貨的去化力度,加快銷售回款,就市場的情況看,不會率先降價,隨行就市。”林峰說。

近期,全國多個城市傳出購房降價、打折等優惠消息,有媒體報道稱,旭輝控股也已開始在部分項目推出類似優惠措施。根據林峰在此前業績會上的說法,“在保證供貨能力的前提下,去化多少可能是我們對戰略和策略的選擇,但是不低于1400億元是我們的承諾”。

在土地儲備方面,中國指數研究院發布的《2018年1~9月全國房地產企業拿地排行榜》顯示,房企仍將一二線城市作為拿地重點,不過重點城市土地成交放緩。

除了土地成交增速放緩,2018年大部分城市的住宅土地成交溢價率出現了明顯下調的現象。截至10月15日,一線城市中,已經成交的150宗住宅土地平均溢價率只有7.64%,而對比過去兩年數據,分別是16.96%和66.9%。二線城市的住宅土地,已經成交的3175宗住宅土地溢價率也只有15.65%,相比前兩年的31.66%和58.2%也出現了明顯下調現象。三四線城市的溢價率也有下調。

在融資方面,房企新項目開工加速,銷售回款支撐到位資金加速增長,但融資渠道仍面臨較大壓力,貸款持續同比負增。

今年以來,已有多筆房地產公司債被中止或終止審查。據上交所披露信息顯示,10月13日,上交所終止了雅居樂集團擬非公開發行的2018年公司債券。近期,合生創展100億元規模的住房租賃專項公司債券、中駿集團40億元規模公司債券也被終止發行。

業內人士分析,當前貨幣政策仍趨緊,融資環境對房企而言并不樂觀。典型房企融資規模普遍下滑、成本持續增加。面對融資困境,不少房企通過發行超短期債券緩解短期資金壓力。

數據顯示,9月房企融資總額創本年度歷史融資額新低。尤其進入2018年以來融資環境持續收緊,政府出臺多項政策防范房地產行業的債務風險,不僅境內多家房企公司債因限制增多而被迫中止,房企境外發債也受到多方限制。克爾瑞研究中心的數據顯示,9月房企平均融資成本升至6.91%,達到去年下半年以來的最高值。

同策研究院總監張宏偉表示,多數房企的存貨周轉率都在下行,顯示出企業變現能力正在減弱,當前快速回款是房企第一要務。

房企“過冬”:精打細算節省成本

“公司最近拿地動作真的少了很多”,何朗向《中國建設報?中國房地產》透露,他是做商業線的,負責商業地產的市場研究和策劃,最近他明顯感覺到工作量的驟減。“前幾個月多的時候一個星期能拿十幾塊地,十幾個報告堆成山等著看。而最近兩個月形勢大不一樣,上個星期公司僅拿了一塊地。”何朗表示,負責住宅線的同事可能壓力更大。

新拓展項目減少,設計項目和設計工作量也隨之減少,而薪酬與提成相掛鉤,因此,設計人員可能面臨被裁員或降薪的風險。再順其下游,市場遇冷,銷售難度將增大,以往一房難求的熱銷情況越來越少,一線銷售面臨去化壓力。開發運營周期變長,公司整體的運行受到更大阻力,多數部門、多層級員工都將受到不同程度的影響。

10月25日,旭輝控股發布了《關于全集團全面開展“開源節流、瘦身行動”工作的通知》,在差旅費、招待費、辦公消耗等方面進行“節流”。例如在差旅費方面,要求全集團全員經濟艙出行、全員住宿標準向下降低一個等級、明年差旅費人均降10%。在辦公租賃方面,要求各單位應本著艱苦創業、減配增效的辦公租賃原則;自主控制及縮減人均面積標準、單位面積租賃標準與裝修標準不低于20%左右;2019年預算如無特殊事項,不再新增辦公室租賃面積。

數據顯示,2018年前9月,全國房地產開發投資88665億元,同比增長9.9%,增速比1~8月下降0.2個百分點,重回個位數。投資放緩,企業拿地更趨謹慎。

前9個月,全國土地成交金額TOP10城市總計成交9823億元,同比下降9%,增速較1~8月回落14個百分點;規劃建筑面積TOP10城市成交23569萬平方米,同比增長17%,增速較1~8月回落6個百分點。在此背景下,負責項目拓展的工作量下降,大批新項目或滯留項目可能會形成人員冗余。

事實上,在歷年房地產行業由熱轉冷之時,最先嗅到市場變化的中介機構最容易受到沖擊,并開始主動變革。隨著市場成交量的持續下降,中介行業往往會爆發大規模的裁員、關店潮。

近期,中原集團旗下的上海中原物業顧問有限公司推出了一系列內部改革措施。自2018年10月1日起,針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整,所有崗位的全勤獎暫時取消;通信津貼、工齡工資、車貼調整為減半(五折)發放。此外,包括聯動中心、拓展中心、研究院等中臺部門及后臺部門的傭金比例調減至八折。同時取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度。

對于此次內部改革,上海中原方面公開回應稱,為了應對整個市場變化,上海中原在尊重員工價值的前提下做出了“津貼”和中后臺“傭金”的調整,這并不會影響到業務部門的分傭結構和比例變化,屬于公司合理的調整范圍。所有的調整只是暫時性的,待市場回暖,公司扭虧為盈后,將會做重新評估。

“我預計這次行業生存危機不會像2008年金融危機一樣那么快就過去。對公司和同行來講,現在就是‘排隊淘汰,看誰有實力排在最后’的淘汰賽。”上海中原總經理陸成在發布的《公開信》中表示。

陸成在《公開信》中坦言,“無論是因為調控政策還是信貸環境不斷收緊,導致上海房地產市場急速變壞,行家盲目擴張導致僧多粥少、行業產能過剩,由于我們經營策略失誤、內部管理不善、架構臃腫,公司過去的兩年一直處于結構性虧損狀態。”他還解釋道,公司只是主動采取相對溫和的節流措施應對漫長寒冬,這些降低營運成本的不得已措施旨在盡可能避免大規模裁員關店行動。此舉并不丟人。

此次上海中原的降薪行為,反映出中介機構對行業轉向的預判。

今年6月,21世紀不動產中國區總裁兼CEO盧航在一場行業會議上,曾對行業發展做出“三步走”預測。他認為,中介行業發展的第一階段即現階段,端口模式會逐漸走向沒落;在第二階段,會出現多個行業平臺以及諸多具備“系統級真房源”能力的品牌中介,平臺與中介公司之間完全獨立,可以相互選擇;第三階段則是在局部城市會出現獨家房源的聯賣機制。盧航的預測透露出了中介行業承壓而走向轉型的趨勢。

新周期考驗:注重內部管理優化

在行業處于周期性下行態勢階段時,房企面臨著巨大的內部和外部壓力,而這極有可能只是考驗的開始。

對內,資金收緊,項目開發、拓展、設計、銷售等周轉節奏的放慢無疑會造成人員的冗余,而集中解決人員冗余如同寒冬下斷臂取暖,是企業不想面對卻又不得不去面對的一件事情。

有管理專家認為,企業裁員一方面會使被裁者與公司的利益共同體產生分化,若大批量裁員還會對公司形象產生不利影響;另一方面,裁員消息傳出,未被裁的員工會產生焦慮,甚至可能出現內部大范圍恐慌,不利于公司效率提升和向心力的凝聚。

對外,行業處于低壓狀態,中小型房企遇到前所未有的投融貸難問題,短期貸款無法解渴,項目去化困難,為處理滯銷項目、盡快回籠資金,后期也許會采取降價促銷等方式。此時,行業“馬太效應”加劇,大型房企開始鯨吞承壓能力不足的小房企。

在內憂外患下,為了提前準備過冬裝備,開發商在加緊出貨變現、回籠資金的同時,也開啟了一個內部管理優化的新周期,行業進入一個加速洗牌、轉型升級和優化的周期。

針對近期傳出下屬一線單位對投資拓展條線進行人員調整的情況,10月19日,新城控股集團股份有限公司回應稱,此舉是一線單位根據實際工作情況開展的人員結構優化與調整。人力資源優化,是企業的一項常態化工作。在集團整體層面,各項人才招募工作按計劃進行之中。

此外,近期傳出裁員消息的泰禾集團股份有限公司相關負責人也對《中國建設報?中國房地產》表示,今年校招“禾芯計劃”正在進行中,并未出現裁員情況。

房地產行業作為資金密集型行業,其人力成本向來不是主要成本。如今,隨著樓市調控進入深水區,為追求利潤最大化,各大房企都開始向管理要效益,人均產能成為每家公司的關注點,人員的冗余將影響企業成本,因此地產公司都開始嚴進寬出。

“以前的粗放式發展,一個‘英雄’帶著一群普通員工都可以做好,現在要一個‘超級英雄’帶著一群‘英雄’才可以做好。”弘陽集團執行總裁張良曾對媒體表示,“現在已經到了向管理要效應的時代,無論主動被動,房企都在加強內部管理能力建設。”

在上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦看來,從企業角度來說,人員調整是一種理性做法,是在市場收縮時房企做的必要準備。他認為,對人員結構進行調整,可以對過去的企業運營模式進行調校。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為,“房企裁員在意料之中,畢竟對于企業來說,現階段最大的問題是如何能夠實現整個業務的永續經營、解決資金流融資難的問題。壓力減負,輕裝前行,是大部分房企的普遍做法。”

在江瀚看來,現階段房地產市場已經呈現出明顯的二八分化的趨勢,房地產活下去似乎也逐漸有了方向:一是“大魚吃小魚”即將開始,當房地產市場發展到這樣的時刻,房企比拼的就是家底了,所以現階段對于小型房企來說可謂是冬天,但是對于大型房企卻不一定;二是中型房企通過港股市場等海外市場突擊上市,從而獲得生存必須的資金。

“此外是樓盤選擇打折銷售。與其干耗房價,不如選擇降價銷售來趕快回籠資金。只是這條資金回籠道路恐怕并不平坦,在‘房住不炒’大政策的影響之下,各家銀行對于房貸的放款速度也在不斷下降。”江瀚認為,房企即使降價也不一定在短時間內能回籠資金。

炫圖

大赢家足球即时比分163