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雙管齊下,遠洋資本輕重并舉模式交出“物流地產”新答卷

時間: 2018-11-01     來源: 中國建設報

秦漢川

10月26日,遠洋集團首個物流地產項目——遠泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產業園舉行開工奠基儀式。該項目由遠洋集團旗下遠洋資本、物流管理公司上海遠瀚物流有限公司共同投資運營,遠洋資本全權統籌物流地產平臺的開發。上海遠瀚物流有限公司則依托遠洋寫字樓事業部在運營方面的豐富經驗,負責項目的規劃設計、工程監理、后期招商運營和資產管理等相關工作。

項目建成后,將充分依托嘉興南湖區輻射上海和杭州兩地的獨特區位優勢,打造成為“以汽車零部件存儲、包裝、配送為主業,相關金融服務為衍生”的高標準、智能化、全方位供應鏈服務平臺。

對遠洋集團而言,遠泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產業園項目的順利開工建設,是公司內部充分配置資源、協同發展,共同提高附著在土地空間之上的業態運營效率、發揮重資產運營優勢的又一例證;也標志著遠洋資本依托遠洋集團的重資產屬性及在輕資產端覆蓋物流全產業鏈“PE股權投資”特點,所確定的“重資產持有+輕資產運營”發展模式已為市場所認可并得到充分檢驗。

輕重資產結合搶占產業制高點

“物流地產”的概念是上世紀80年代在美國率先提出并得到實踐的,其與傳統商業地產項目最本質的區別是:須根據物流企業客戶的需要,在合適的地點投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施,如,物流產業園、各種物流中心、配送中心均為典型的物流倉儲基建設施。

盡管“物流地產”概念引入國內時間尚短,但行業已在快速發展過程中逐步分化形成了“輕資產”與“重資產”兩大“流派”。其中,“輕資產”流派以普洛斯為典型代表,其在業內首創了“開發—運營—基金”輕資產運營模式,即當出租率接近滿租、租金回報率達到一定要求后,將項目出售給自有物流地產基金。

而以遠洋資本及遠瀚為代表的擁有“地產基因”的物流倉儲開發投資機構則選擇了另外一條截然相反的路徑:借助“輕資產”投資的方式錨定“租戶”(被投企業),依托集團重資產屬性為被投企業提供定制開發倉庫、長期回租的附加增值服務,獲取倉儲用地并進行運營管理,進而實現與地產業務協同的“輕重資產相結合”的投資模式。

在輕資產端,遠洋資本已通過“PE股權投資”方式先后投資九曳供應鏈、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、發網等垂直細分領域優質物流企業,實現了“從最初第一公里配送到倉儲運營、干線配送到最后一公里同城配送”閉環布局。這樣,在開展重資產端——“物流地產”的業務時更具優勢。

例如,在2017年完成對鄭明現代物流4億元的戰略投資后,遠洋資本宣布與其共同發起成立一支60億元人民幣的冷鏈倉儲基金,為鄭明現代物流打造定制化的場、銷地冷庫,推動其全國網絡布局的實現。“物流地產商及物流運營商在選址、招商運營、土地獲取、政府關系等很多方面存在天然互補關系。”分管物流地產業務的遠洋資本副總經理周岳指出。

周岳還表示,從物流資產端分析,遠洋資本的布局也將按照級數來分布,一級為北上廣深及其輻射的衛星城市,二級為重點二線城市、省會城市及交通樞紐,三級為區域性節點。這樣的投資邏輯恰好與開發業務的城市布局不謀而合,有效促成了資本和地產開發板塊的協同。

打造“物流地產+物流運營商”新模式

“我們高度看好中國物流地產行業的發展前景。”周岳從“傳統房地產轉型”和“市場需求”兩個方面闡釋了遠洋資本在這一領域進行布局的綜合考量。“物流與房地產行業間具有其他行業所不可比擬的高度相關性與依存性:從項目端上看,物流地產的投資邏輯與開發業務的城市布局不謀而合;從需求端上看,在整個房地產存量持有領域,物流地產是細分子行業中需求和供給關系最為健康的板塊——無論是電商還是高端制造業,都必然帶動現代物流倉儲特別是高標準倉儲物流需求的持續旺盛增長。”

同時,遠洋資本在這幾年相繼對中國物流資產、九曳供應鏈、鄭明現代物流等企業的種種布局,也標志著其物流投資已突破垂直細分的冷鏈領域,走向擁有更廣闊市場的“物流藍海”。今年以來,遠洋資本已陸續在天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安9座熱門城市獲取了10余個物流地產項目。統計數據顯示,截至2018年9月末,遠洋資本物流地產項目在管運營倉儲面積已超過100萬平方米,儲備面積達300多萬平方米,快速躋身物流地產行業“第二梯隊”。

遠洋集團副總裁、遠洋資本總經理王洪輝也指出:“在整個物流流通過程中,物流地產主要起到提供物流基礎設施及相關服務的作用,業務涉及開發、設計、建設、采購、招商、運營、管理等資產管理全周期的能力。遠洋資本‘PE股權投資+倉儲地產’輕重資產相結合的模式,使其在進行物流地產布局投資時具有天然的稟賦優勢及‘護城河’作用。投資物流地產,一方面,具有財務投資層面的重要意義;另一方面,也是促進房地產轉型、推動集團內部資源配置優化、形成業務協同發展的催化劑。”

值得一提的是,遠洋資本“物流地產+物流運營商”的開發模式此后亦被復制到對壹米滴答、發網的投資合作中來。“未來2~3年是物流地產的重要窗口期,遠洋資本將以冷鏈開發能力作為核心差異切入點,持續深耕‘以高標倉開發投資為核心競爭力’的物流地產領域,在未來的1~2年逐步釋放儲備倉儲項目,圍繞核心樞紐區域‘以點成線’逐步形成輻射全國的布局。”周岳表示。

如今,憑借較強的土地開發、空間提供能力,遠洋資本吸引了眾多業內頂尖的空間運營商,并對運營商背后的整個生態圈產生虹吸效應,引導被投企業之間互相賦能,最終遠洋資本形成了“為運營商提供土地、空間”以及“運營生態圈投資布局”獨一無二的核心競爭力。

業內專家分析認為,在房地產市場受到嚴控的當下,轉型幾乎成為所有房地產企業必須面對的課題。高端物流地產在未來5年內的需求與供給仍然存在著很大的缺口,并且物流地產具備收益穩定、價值簡單清晰而且產品的標準化程度比較高等特性,與謀求轉型的傳統開發商相契合,因此市場上會有越來越多像遠洋這樣的開發商持續涌入這個市場,遠洋作為先行者,上述模式非常具有參考價值。

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